Grondbeleid

Gelet op de omvang van de investeringen en de vaak lange looptijd van veel projecten loopt de gemeente risico’s. Risico’s kunnen leiden tot financiële schade, waardoor de beoogde doelstellingen van de gemeente geheel of gedeeltelijk teniet kunnen worden gedaan. Jaarlijks worden de risico’s herzien in het kader van de herziene Nota Grondexploitaties.

Wanneer sprake is van geprognosticeerde verliezen geldt dat hiervoor een voorziening moet worden gevormd op het moment dat deze voorzienbaar en onafwendbaar zijn. Een dergelijke voorziening is niet statisch en zal jaarlijks, dan wel bij planaanpassing, om herziening vragen. De getroffen voorziening moet gelijk zijn aan het negatieve verwachte resultaat op contante waarde van de grondexploitatie van het betreffende complex.

Twee complexen hebben een negatief verwacht resultaat op contante waarde, waarvoor een verliesvoorziening is getroffen. Het resultaat van het complex Heer&Meester valt per 1 januari 2021 € 340.000 negatiever uit ten opzichte van 1 januari 2020. De reeds getroffen verliesvoorziening van dit complex moet derhalve op basis van de voorschriften met € 340.000 worden verhoogd. Het complex Elementen is voor € 2,04 miljoen nadelig gemuteerd, waardoor het resultaat van het plan verslechterd. Hiervoor is een aanvullende voorziening van € 2,04 miljoen benodigd. In totaal is per 1 januari 2022 een totale voorziening van € 11,1 miljoen getroffen voor deze twee complexen.

De belangrijkste risico’s die zich voor de gemeentelijke grondexploitaties kunnen voordoen betreffen dalende grondprijzen, of het langer uitblijven van grondprijsstijgingen. Deze zijn afhankelijk van veel (externe) factoren, waar de gemeente beperkte sturingsmogelijkheden op heeft. Jaarlijks worden de grondexploitaties zo goed mogelijk afgestemd op de marktsituatie, waardoor deze externe risico’s zoveel mogelijk worden beperkt.

Rente
Het BBV stelt dat wanneer een gemeente niet aan projectfinanciering doet, het gewogen gemiddelde rentepercentage van de bestaande leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen gehanteerd moet worden. Dit percentage kan dus ieder jaar iets anders uitvallen. Momenteel bedraagt dit gemiddelde 1,16%. In de grondexploitaties wordt rekening gehouden met een rentelast van 1,15%.

Het BBV geeft aan dat, om fluctuaties in de resultaatbepaling van de grondexploitatiebegrotingen tegen te gaan, een bandbreedte van 0,5% gehanteerd mag worden, waarbinnen de raming in de grondexploitatie mag afwijken van het werkelijke gemiddelde. Er bestaat een kans dat de rente op langere termijn zal gaan afwijken van dit gemiddelde. Dit gaat bij stijgende rente een negatief effect op de resultaten van de grondexploitaties geven. In onderstaande tabel staat het effect van mutaties in de rentelasten van de grondexploitaties, bij een gelijkblijvende discontovoet van 2%, weergegeven:

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Grondprijzen

In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met marktconforme prijzen en een toekomstige grondprijsstijging. Verwacht wordt dat de woningmarkt zich verder positief ontwikkelt. Wanneer het marktsentiment toch omslaat en de vastgoedprijzen gaan dalen, heeft dit gevolgen voor de grondprijzen.

In onderstaande tabel is weergegeven wat het effect op het resultaat van de grondexploitaties zal zijn, wanneer de grondprijzen met respectievelijk 5%, 10% of 15% moeten worden verlaagd.

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Opbrengstenstijging
Om de ontwikkeling van de grondprijzen inzichtelijk te maken is een nadere analyse van de residuele grondprijsbenadering noodzakelijk. De grondprijs wordt hierin berekend door de bouwkosten in mindering te brengen op de VON-prijzen. De trend in deze componenten is bepalend voor de prijsfluctuaties die zich in de grondprijzen voor kunnen doen.

De Nederlandse woningmarkt heeft al jaren de crisis achter zich gelaten en groeit nog steeds door. In 2020 als geheel lagen de prijzen van koopwoningen gemiddeld 7,8% procent hoger dan in 2019. Dit is een toename t.o.v. 2019 waar de stijging 6,9% bedroeg. Ook het aantal transacties zijn in 2020 toegenomen t.o.v. 2019. Er zijn in 2020 235.511 woningen verkocht, wat op 2017 na het hoogste aantal ooit is. De krapte op de woningmarkt is alleen maar toegenomen en de gevolgen van de coronacrisis moet nog zijn uitwerking hebben. Met name door dat laatste aspect is het uiterst lastig om een voorspelling te doen. Dit onderkennen ook de grootbanken in hun rapportages die stellen dat hun basisscenario flink hoger of lager kan uitvallen afhankelijk van de economische gevolgen van corona. De Rabobank spreekt momenteel over een stijging van woningprijzen in 2021 van 5,5%, de ING over 5% en de ABN AMRO ook over 5%. De consensus van deze drie grootbanken is momenteel dat de prijsstijgingen vervolgens blijven afvlakken.

Voor wat betreft de ontwikkeling van de bouwkosten wordt uitgegaan dat deze stijgen met inflatie. De Nederlandse inflatie is volgens de rekenmethodiek van het CBS in 2020 gemiddeld uitgekomen op 1,3%. De ECB streeft naar een inflatie van rond de 2%.

Wanneer er vanuit gegaan wordt dat de VON-prijzen in 2021 inderdaad stijgen met 5%, en verondersteld wordt dat de inflatie inderdaad gaat stijgen naar de 2% dan zullen de grondprijzen, rekening houdend met een 25% grondquote, 14% kunnen stijgen. De gemeente Nissewaard hanteert echter een gemiddelde grondprijsstijging van 2% per jaar. Met dit percentage is een stijging tot 6% in de bouwkosten afgedekt bij een VON-prijsstijging van 5% in bovenstaand rekenvoorbeeld. Of een daling van de VON-prijsstijging naar 2% bij een bouwkostenstijging van 2% in bovenstaand rekenvoorbeeld.

In onderstaande tabel staan de effecten van een mutatie in de langjarige grondprijsstijging weergegeven:

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.

Kostenstijging
De gemeente hanteert in de grondexploitaties een kostenstijging van 2% per jaar, wat aansluit bij de langjarige inflatie-doelstellingen van de ECB. Een afwijking heeft het volgende effect op de resultaten van de grondexploitatie.

Deze risico’s zijn meegenomen in de paragraaf risicobeheersing en weerstandsvermogen.