Jaarstukken 2020

Paragrafen

Grondbeleid

Prognose van de resultaten

Het resultaat van de grondexploitaties wordt berekend op contante waarde. Dit houdt in dat het toekomstige eindsaldo van een project (het resultaat van alle kosten en opbrengsten, rente- en prijseffecten, uitgezet in tijd) wordt verdisconteerd tot de waarde per 1 januari van het peiljaar. Het peiljaar dat in de jaarrekening 2020 wordt gehanteerd is 1 januari 2021. In het bepalen van de contante waarde wordt rekening gehouden met 2% kosten- en opbrengstenstijging en een rentelast van 1,15%. Conform de BBV-vereisten wordt een discontovoet van 2% gehanteerd.

In de grondexploitaties wordt een inschatting gemaakt van alle kosten in het bouw- en woonrijpmaken van de verschillende locaties, inclusief kosten van ambtelijke inzet, ten opzichte van de toekomstige uitgifteprijzen voor het gewenste bouwprogramma.

De totale boekwaarde (geïnvesteerd vermogen) van de grondexploitaties bedraagt per 1 januari 2021 in totaal € 42,7 miljoen. Dit is € 3,8 miljoen hoger dan de boekwaarde per 1 januari 2020 à € 38,9 miljoen. Dit komt doordat de investeringen, van in totaal € 11,3 miljoen die in het bouw- en woonrijpmaken zijn gedaan, hoger liggen dan de opbrengsten, voornamelijk uit grondverkopen, die in 2020 zijn gerealiseerd, à € 7,5 miljoen.

Complex

Boekwaarde
per 1-1-2020

Boekwaarde mutaties 2020

Boekwaarde
per 1-1-2021

21 Nico de Regtplein

€ 75.000

€ 467.000

€ 541.000

36 Kreken van Nibbeland

€ -6.245.000

€ -951.000

€ -7.196.000

44 Tiny Houses

-

€ 3.000

€ 3.000

61 Heijwegenlaan

-

€ 26.000

€ 26.000

76 Heer&Meester

€ 10.290.000

€ -2.053.000

€ 8.236.000

89 De Elementen

€ 34.735.000

€ 6.327.000

€ 41.062.000

Totaal gronden in exploitatie

€ 38.855.000

€ 3.818.000

€ 42.647.000

Het totaal van alle grondexploitaties (bouwgronden in exploitatie) heeft een resultaat van € 7,8 miljoen negatief op eindwaarde. Hierin zijn alle kosten en opbrengsten, inclusief rente- en prijseffecten doorgerekend tot het einde van de looptijd van een plan. Om de eindwaarden op verschillende momenten in tijd met elkaar te kunnen vergelijken worden de eindwaarden met 2% verdisconteerd tot de peildatum. Dit geeft per 1 januari 2021 een verwacht resultaat van € 6,1 miljoen negatief op contante waarde. Dit is een verslechtering van € 2 miljoen ten opzichte van het verwachte resultaat per 1 januari 2019 à € 4,1 miljoen.

Complex

Eindwaarde
per 1-1-2021

Contante waarde
per 1-1-2021

21 Nico de Regtplein

€ 448.000

€ 431.000

36 Kreken van Nibbeland

€ 4.960.000

€ 4.583.000

44 Tiny Houses

-

€ 1.000

76 Heer&Meester

€ -865.000

€ -799.000

89 De Elementen

€ -12.325.000

€ -10.313.000

Totaal gronden in exploitatie

€ -7.779.000

€ -6.097.000

BBV-boekhoudregels schrijven voor dat voor complexen met een negatief verwacht eindresultaat een voorziening moet worden getroffen ter grootte van het verwachte verlies. Voor complexen met een positief verwacht resultaat moet op basis van de percentage-of-completion-methode tussentijds winst worden genomen. De baten uit winstneming en lasten uit het treffen van een voorziening worden verrekend in de algemene reserve van de gemeente.

Complex

Winstneming/
voorziening
per 1-1-2020

Mutatie 2020

Winstneming/
voorziening
per 1-1-2021

21 Nico de Regtplein

€ 0

€ 0

€ 0

36 Kreken van Nibbeland

€ -2.699.000

€ -965.000

€ -3.664.000

44 Tiny Houses

€ 0

€ 0

€ 0

76 Heer&Meester

€ 459.000

€ 340.000

€ 799.000

89 De Elementen

€ 8.273.000

€ 2.040.000

€ 10.313.000

Totaal gronden in exploitatie

€ 6.033.000

€ 1.415.000

€ 7.448.000

Toelichting mutaties

Ten opzichte van de jaarrekening 2019 is het verwachte resultaat op contante waarde met € 2 miljoen afgenomen. Dit is het saldo van alle positieve en negatieve mutaties in de grondexploitaties.

Het complex 21 Nico de Regtplein is feitelijk niet gemuteerd. De verwachte contante waarde is zodoende vrijwel gelijk aan vorig jaar.

In het complex 36 Kreken van Nibbeland is een voordeel verwerkt van € 394.000 als gevolg van het vrijvallen van geraamde budgetten voor woonrijpmaken van de 1e Fase Noord, die niet benodigd blijken te zijn. In het deelplan 1e Fase Zuid is een nadeel ontstaan van € 68.000 als gevolg van het aanpassen van de fasering en verkaveling van een deel van de vrije kavels in dit deelplan. Tenslotte is in het deelplan Landelijk Wonen overeengekomen dat de gemeente meedeelt in de stijging van de VON-prijzen van de gerealiseerde woningen, wat in 202 tot een onvoorziene bijbetaling en zodoende een voordelig effect van € 60.000 heeft geleid. Per saldo muteert de grondexploitatie Kreken van Nibbeland € 385.000 voordelig.

In 2020 is besloten om de grondexploitatie 44 Tiny Houses te openen. Dit deelplan behelst drie kavels voor tiny houses langs de Gaddijk in Spijkenisse. De verwachting is dat dit deelplan budgettair neutraal ontwikkeld kan worden.

Heer&Meester (complex 76) is voor in totaal € 340.000 nadelig gemuteerd. Dit is het gevolg van een snellere verkoop van de vrije sectorkavels dan tot voor kort werd aangenomen. Hierdoor mist de gemeente een jaarlijkse verwachte grondprijsstijging van 2%, die niet wordt gecompenseerd door de eerdere rentebaten over de verkopen, omdat de rente in de grondexploitatie is berekend op 1,15%. Een snellere verkoop dan verwacht levert, ondanks een ruimtelijk wenselijk effect, een financieel nadeel op. Dit nadeel heeft in Heer&Meester een negatief effect van € 271.000. Dit bedrag moet worden opgeteld bij een negatief rente-effect van € 69.000, dat wordt veroorzaakt doordat de eindwaarde jaarlijks met 2% wordt verdisconteerd. Jaarlijks ‘groeit’ de contante waarde daardoor naar de eindwaarde, waarop het resultaat moet worden aangepast.

In De Elementen zijn de rente-effecten becijferd op € 188.000 negatief voor het gehele complex. Het deelplan De Dijk is met € 58.000 voordelig gemuteerd, als gevolg van een niet geraamde saneringsbijdrage, die voldoende is om negatieve effecten van het aanpassen van de fasering te compenseren. In het deelplan Het Land is een klein voordeel van € 53.000 gerealiseerd op de kosten voor woonrijpmaken.

Het deelplan De Haven is echter voor € 1,6 miljoen negatief gemuteerd, aanvullend op het rente-effect. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door € 500.000 meerkosten in de openbare ruimte en de parkeerhofjes die tussen de blokken worden gerealiseerd. Deze kosten zijn nu voor het gehele nog te realiseren plan aangepast. Tevens zijn nadelen van € 500.000 ontstaan als gevolg van de noodzakelijke verankering van damwanden en het aanpassen van steenglooiïng die niet eerder was geraamd en is er sprake van € 400.000 aan meerwerkkosten bij de aanleg van de tweede fase. Tenslotte is € 245.000 nadelig gemuteerd als gevolg van aangepaste grondopbrengsten Schipper en meerwerkkosten voor engineering en sloop van het voormalige Reinis-terrein.

Deelplan Haven Veerweg heeft een nadeel van € 127.000 als gevolg van het niet kunnen doorberekenen van een grondprijsstijging als gevolg van een contractuele afspraak met de marktpartij over de staat van de grond bij levering. Hieraan was per heden nog niet voldaan. Tevens moeten er extra kosten gemaakt worden als gevolg van de sanering van havenslib. Dit levert een nadeel op van € 120.000. Tenslotte leveren extra heikosten en een kleine bijstelling van de civiele ramingen een nadeel op van € 77.000.

Deze pagina is gebouwd op 08/02/2021 14:07:28 met de export van 08/02/2021 13:40:54